Como funcionam as contas
Todas as fórmulas usadas pela aplicação, com um exemplo, e o que cada funcionalidade faz.
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Exemplo usado nesta página
Para ilustrar as fórmulas, usamos sempre o mesmo imóvel fictício (não são os seus dados):
| Preço de compra | 150 000 € | Custos extra (IMT, selo, escritura…) | 5 000 € |
| Crédito inicial | 120 000 € | TAN / prestação mensal | 3% / 550 € |
| Renda mensal | 800 € | Condomínio (mensal) | 50 € |
| IMI (anual) | 300 € | Seguro multirriscos (anual) | 150 € |
| Seguro de vida (mensal) | 25 € | Período | 12 meses |
Investimento e capital próprio
O investimento é a base de todas as rentabilidades: é o dinheiro total posto no imóvel, venha do seu bolso ou do banco. Os custos extra são só o que se paga além do preço (IMT, imposto do selo, escritura, registos, comissões, obras iniciais) — a aplicação avisa se passarem de 25% do preço, porque é sinal de que o preço foi incluído por engano.
O capital próprio é o dinheiro que saiu do seu bolso. Só é preciso escrevê-lo se pôs mais dinheiro seu (por exemplo, obras pagas sem crédito).
Em "Todos os imóveis", os valores são somados. Um imóvel sem preço de compra não entra no investimento, mas os seus rendimentos e despesas contam (a aplicação avisa).
Rendimentos, despesas e resultado líquido
- Rendimentos: todos os movimentos de rendimento no período (rendas, devolução do spread, outros).
- Despesas: todos os movimentos de despesa, com uma exceção: numa prestação do crédito só os juros contam como custo (ver a secção seguinte).
- A caução não é rendimento (é dinheiro a devolver) e fica registada no contrato, não nos movimentos.
Custos = juros 3 558,42 + condomínio 600 + IMI 300 + multirriscos 150 + seguro de vida 300 = 4 908,42 €
Resultado líquido = 9 600 − 4 908,42 = 4 691,58 €
Prestação do crédito: juros e capital
A prestação é o dinheiro que sai da conta, mas só uma parte é custo. A outra parte (a amortização de capital) reduz a dívida — é património que fica seu — e por isso não reduz a rentabilidade.
Basta indicar no recorrente "Prestação do crédito" o capital em dívida numa data e a TAN: a aplicação percorre as prestações mês a mês e divide cada uma. Os juros descem ligeiramente todos os meses. Também pode escrever os juros de uma prestação à mão (ex.: tirados do extrato) — esses nunca são recalculados.
2.º mês: dívida 119 750 € → juros 299,38 €; capital 250,62 €.
Em 12 meses: 3 558,42 € de juros (custo) e 3 041,58 € de capital amortizado; dívida no fim: 116 958,42 €.
Sem capital e TAN, a prestação conta por inteiro como despesa e aparece um aviso ("sem juros").
Rentabilidade
São todas antes de IRS (a rentabilidade após IRS está em Impostos). Num ano completo mostra-se a rentabilidade realizada; num ano em curso, a estimada para 12 meses, com a realizada por baixo. Na tabela "Mês a mês" cada linha é a rentabilidade desse mês.
Previstas
Usam só contratos e recorrentes (despesas pontuais não entram), e só os juros das prestações do crédito.
Meses considerados e período
A média mensal conta os meses desde o mês da compra do imóvel até ao mês atual — ou até ao fim do período, se já terminou (ou até ao mês da venda). No ano da compra só contam os meses depois dela: um imóvel comprado em abril conta de abril a dezembro, mesmo que a primeira renda só chegue em junho (os meses sem renda são reais e baixam a média). Com vários imóveis, conta desde a compra mais antiga. Se algum imóvel não tiver data de compra, conta desde o primeiro mês com movimentos.
No ano da compra as rentabilidades anuais são estimadas para 12 meses (média mensal × 12), com a realizada por baixo — tal como num ano em curso.
Datas antes da compra
- Movimentos com data anterior à compra não entram nas contas nem no IRS. Ficam na lista com a etiqueta "antes da compra" e o resumo do imóvel avisa. Se forem custos da compra (sinal, avaliação, escritura), junte-os aos custos extra do imóvel.
- Recorrentes e contratos não geram previstos nem registos automáticos antes da compra.
- Ao registar uma despesa ou um recorrente com data antes da compra (ou depois da venda), o diálogo mostra um aviso e pede confirmação antes de guardar.
IMI
O IMI de um ano é devido por quem é dono a 31 de dezembro e pago no ano seguinte: em maio (até 100 €), em maio e novembro (até 500 €) ou em maio, agosto e novembro (acima de 500 €). Quem compra num ano só paga IMI a partir do ano seguinte — por isso um recorrente de IMI não gera pagamentos no ano da compra. Na venda, o IMI do ano anterior ainda é pago pelo vendedor no ano da venda (registe-o à mão se a prestação for depois da data da venda).
O seletor de período permite ver um ano, todos os anos ou um intervalo. Com mais de um ano, o gráfico e a tabela passam a ano a ano e as rentabilidades anuais são a média anual do período (média mensal × 12), com a acumulada por baixo.
Alavancagem e cash-flow
A rentabilidade sobre o capital próprio usa o mesmo resultado (só juros como custo) mas divide só pelo dinheiro do seu bolso. O cash-flow é o dinheiro que realmente sobra por mês depois de pagar a prestação inteira (juros e capital).
Cash-flow = (4 691,58 − 3 041,58) ÷ 12 = 137,50 €/mês.
A alavancagem multiplica os ganhos quando o imóvel rende mais do que custa o crédito — e multiplica as perdas no caso contrário (por exemplo, meses sem inquilino).
IRS das rendas (categoria F)
Taxa (art. 72.º do CIRS e OE 2026)
| Situação | Taxa |
|---|---|
| Renda até 2 300 €/mês (2,5 × salário mínimo), habitação permanente, rendimentos de 2026 a 2029 — contratos novos e existentes | 10% |
| Habitação, restantes casos (taxa autónoma) | 25% |
| … contrato de 5 a 10 anos / 10 a 20 anos / 20 ou mais anos | 15% / 10% / 5% |
| Rendimentos anteriores a 2023 | 28% |
| Englobamento (opcional) | taxa marginal |
A taxa é escolhida automaticamente para cada renda a partir do contrato (valor da renda e duração). Em cada contrato pode fixar outra (ex.: 0% no arrendamento acessível), e em Impostos ou Definições pode escolher o englobamento com a sua taxa marginal.
Despesas dedutíveis (art. 41.º do CIRS)
Dedutíveis: os gastos pagos para obter as rendas — condomínio, IMI, obras de conservação e manutenção, seguro do imóvel, comissões e consumos pagos pelo senhorio. Não dedutíveis: juros e prestação do crédito, seguro de vida, AIMI, depreciações, mobília e eletrodomésticos. Cada despesa tem o interruptor "Dedutível no IRS", preenchido pela categoria.
IRS = (9 600 − 1 050) × 10% = 855 € · rent. líquida após IRS = (4 691,58 − 855) ÷ 155 000 = 2,48% · cash-flow após IRS = 137,50 − 855 ÷ 12 = 66,25 €/mês.
É uma estimativa: o valor final depende da declaração (anexo F, englobamento, prejuízos de anos anteriores, obras até 24 meses antes do arrendamento…). Confirme sempre no Portal das Finanças.
É um bom negócio? (medidor)
Cada indicador é comparado com referências indicativas para arrendamento habitacional em Portugal e convertido numa pontuação de 0 a 100:
| Indicador | Fraco | Razoável | Bom | Peso |
|---|---|---|---|---|
| Rentabilidade líquida anual | < 3% | 3–5% | ≥ 5% | 35% (50% sem crédito) |
| Rentabilidade bruta anual | < 4% | 4–6% | ≥ 6% | 20% (30% sem crédito) |
| Rentabilidade sobre capital próprio | < 5% | 5–10% | ≥ 10% | 25% (só com crédito) |
| Cash-flow (% dos rendimentos) | < 0% | 0–10% | ≥ 10% | 20% |
Pontuação = (33 × 0,35 + 69 × 0,20 + 89 × 0,25 + 90 × 0,20) = 66/100 → bom negócio, no limite: a líquida é o ponto fraco.
Simulação (imóvel sem rendas)
Se o imóvel ainda não tem rendas no período, o medidor passa a simulação: escreve uma renda mensal e a avaliação usa os recorrentes previstos para os próximos 12 meses (juros, seguros, spread…). A aplicação indica a renda mínima para "razoável" e para "bom negócio" (procura o valor, arredondado a 5 €, a partir do qual a pontuação atinge 33 e 66).
| Tipo de contrato | Meses vazios sugeridos | Taxa de IRS (renda ≤ 2 300 €, 2026–2029) |
|---|---|---|
| 1 ano ou mais | 0 | 10% |
| Curto (< 1 ano, fins transitórios: estudantes, deslocações profissionais…) | 1 | 10% — a taxa reduzida também se aplica |
| Sem contrato registado | 0 | 25% — sem acesso às taxas reduzidas (e risco legal) |
Com rendas moderadas, a duração do contrato quase não mexe no IRS; o que pesa são os meses vazios entre inquilinos, que se podem ajustar. O medidor continua a ser antes de IRS; o resultado após IRS aparece por baixo das rendas mínimas.
Contratos, recorrentes e previstos
Contratos
- Cada mês em que o contrato está ativo gera uma renda prevista, com vencimento no dia de pagamento (ou no último dia do mês, se esse dia não existir). Uma renda que vence depois do fim do contrato não é pedida.
- Estado: ativo, termina em N dias (a partir de 90 dias antes), começa a… ou terminado.
- Uma renda conta como recebida se foi registada a partir dos previstos (fica ligada ao contrato e ao mês) ou, sem ligação, se for uma "Renda" desse imóvel com data nesse mês e houver só um contrato ativo.
Recorrentes (despesas e rendimentos)
- Periodicidade mensal, trimestral, semestral ou anual; o dia segue a data de início até ser alterado. Não há ocorrências antes do início nem depois do fim.
- Alterar valor a partir de uma data: os meses anteriores mantêm o valor antigo (fica um histórico de valores).
- Registo automático: cada ocorrência é registada sozinha no dia do vencimento, nunca antes. Ao criar um recorrente com início no passado, a aplicação pergunta se os vencimentos passados já foram pagos/recebidos.
- Parar / retomar: parar deixa de contar a partir de hoje; ao retomar, os meses parados ficam saltados. Os terminados aparecem à parte, a cinzento.
Previstos
- Junta rendas e recorrentes. Estados: recebida/paga, parcial, em atraso/por pagar (vencimento passado sem registo completo) e prevista.
- Recebida/Paga regista com o valor em falta; ✎ permite outro valor ou data; ⏭ salta uma ocorrência (deixa de existir); Não recebida/Não paga apaga o registo e o mês volta a ficar por receber/pagar, sem voltar a ser registado sozinho.
- Ordenação por qualquer coluna (clique no cabeçalho) e pesquisa.
Alertas
| Alerta | Quando aparece | Ações |
|---|---|---|
| Revisão de valor (ex.: aniversário do seguro, fim da taxa fixa) | 30 dias antes da data de revisão, até ser tratado | Atualizar valor · Mantém-se · Lembrar daqui a 7 dias |
| Recorrente a terminar | 45 dias antes até 30 dias depois do fim (não para despesas únicas) | Continua com novo valor · Termina mesmo |
| Contrato a terminar | 60 dias antes até 15 dias depois do fim | Renovar 1 ano · Editar · Termina mesmo |
| Vencimentos por registar | Sempre que haja rendas por receber ou despesas por pagar vencidas | Ver em Previstos · Lembrar daqui a 7 dias |
Venda do imóvel
No imóvel, o separador Venda simula a venda; o menu ⋯ (ao lado de "Editar") permite registar a venda, anulá-la ou eliminar o imóvel.
Ao registar a venda
- Os contratos e recorrentes ainda ativos terminam na data da venda; deixa de haver previstos e alertas depois dela.
- O imóvel passa para "Vendidos" em Imóveis e sai dos cartões do Início. Os movimentos ficam, e os totais contam o que aconteceu enquanto foi seu (o investimento só entra nos anos até à venda).
- Anular venda repõe as datas de fim anteriores. Eliminar apaga o imóvel e tudo o que lhe está ligado — pede o nome do imóvel para confirmar e pode ser desfeito logo a seguir.
O coeficiente de desvalorização só se aplica a imóveis detidos há mais de 24 meses (portaria anual). A estimativa não considera o reinvestimento na habitação própria, prejuízos anteriores nem a subida de escalão causada pelo englobamento.
Simulador de crédito
Abre-se com o botão Simular (ao lado de "+ Registar") ou em Simulador no menu. Serve para comparar propostas de crédito antes de comprar.
Impostos da compra
- IMT estimado com as tabelas de 2026 para o Continente (Ofício Circulado n.º 40129/2026): habitação própria e permanente, habitação própria para jovens até 35 anos (isenção até 330 539 €), habitação secundária ou para arrendar, ou 6,5% para outros prédios urbanos.
- Imposto do selo: 0,8% da compra (com a mesma isenção para jovens) e 0,6% do crédito.
- As estimativas usam o preço; as Finanças usam o maior entre o preço e o valor patrimonial. Pode escrever o valor certo em cada campo (vazio = automático).
Obras (opcional)
Com o interruptor Obras, o crédito divide-se na parte libertada na escritura e na parte para obras, libertada por vistorias. Durante a obra paga-se só juros sobre o que já foi libertado; a prestação inteira é calculada sobre o total.
Arrendamento e comparação
- Com a renda esperada, o simulador mostra a rentabilidade bruta e líquida (sobre o custo total), sobre o capital próprio, o cash-flow e o medidor "É um bom negócio?", com as mesmas regras do resto da aplicação.
- As simulações ficam guardadas na conta. Escolha até 3 para as comparar lado a lado; a melhor de cada linha fica assinalada.
- Comprei este imóvel cria o imóvel (preço, custos extra e crédito) e os recorrentes da prestação (com juros e capital calculados), dos seguros e da devolução do spread.
- É uma estimativa: a TAEG e a prestação oficiais vêm na ficha de informação normalizada (FINE) do banco.
Funcionalidades
Registo
- Imóveis com preço, custos extra, crédito inicial e capital próprio.
- Movimentos (rendimentos e despesas) com categoria, descrição e nota; "Repetir" transforma-os em recorrentes.
- Contratos, recorrentes e previstos (ver acima).
- + Registar (ou a tecla N) abre o registo de receita, despesa, contrato, recorrente ou imóvel a partir de qualquer página.
- Pesquisa em Previstos e Movimentos (descrição, nota, categoria, imóvel, data, valor; sem acentos).
Análise
- Início: o que precisa de atenção, 4 indicadores, os imóveis e o gráfico.
- Imóveis: cada imóvel com resumo (KPI, medidor "É um bom negócio?", simulador), contratos, movimentos, recorrentes e financiamento.
- Agenda (previstos e vencimentos), Movimentos (lista e mês a mês) e Impostos (IRS por imóvel).
- Gráfico: a barra das despesas mostra o que saiu do bolso — as despesas (só os juros da prestação) a cheio e, às riscas por cima, o capital do crédito amortizado, que não é custo. A dica mostra o líquido (rendimentos − despesas) e o cash-flow (líquido − capital), que é o que bate com a soma dos movimentos do mês.
- Clique num mês para abrir os movimentos desse mês (no imóvel, o separador Movimentos do imóvel; no Início, todos os imóveis). No telemóvel, o primeiro toque mostra os valores e o segundo abre os movimentos. Na vista de vários anos, clicar num ano muda o período para esse ano.
- Filtro por mês nos Movimentos, com os meses do período que têm movimentos; junta-se ao filtro por tipo e à pesquisa.
- Cartões de investimento, alavancagem e IRS.
- Período na barra superior (ano, intervalo, todos os anos), guardado neste browser; filtro por imóvel na Agenda e em Movimentos.
Segurança dos dados
- Gravação automática 1 segundo depois de cada alteração, com o estado no topo.
- Desfazer (aviso, botão ↶ ou Ctrl/Cmd+Z) até 30 passos.
- Cópia de segurança no servidor antes de cada gravação (as últimas 30).
- Proteção contra conflitos entre separadores e dispositivos.
- Contas: cada pessoa entra com o seu e-mail e palavra-passe e só vê os seus dados. As contas novas criam-se com um convite. Em Definições › Conta pode alterar a palavra-passe, terminar a sessão em todos os dispositivos ou apagar a conta. O período escolhido fica guardado na conta.
Exportar e importar
- Em Definições: exportar todos os dados (JSON) e importar um ficheiro exportado.
- CSV dos movimentos para Excel (separador ";", vírgula decimal, coluna de juros e nota).
- Modo claro e escuro (barra lateral ou Definições).
Limitações e pressupostos
- Não há cálculo proporcional de meses incompletos: cada mês ativo de um contrato conta com a renda inteira.
- O investimento é o custo histórico: não considera a valorização do imóvel nem o valor de mercado atual.
- A divisão juros/capital assume juros = dívida × TAN ÷ 12; o banco pode arredondar de outra forma ou incluir comissões e imposto do selo na prestação.
- O IRS é uma estimativa por imóvel e por ano, sem prejuízos reportados, englobamento detalhado por escalões nem outras deduções pessoais.
- As referências do medidor são indicativas e não substituem uma análise ao caso concreto.
Fontes
- Artigo 72.º do CIRS — taxas especiais (Portal das Finanças)
- Artigo 41.º do CIRS — deduções aos rendimentos prediais (Portal das Finanças)
- Rendimentos prediais (Portal das Finanças)
- ECO — IRS a 10% em contratos com rendas moderadas (OE 2026)
- Jornal de Negócios — renda moderada até 2 300 € com IRS a 10%
- ECO — rendas de curta duração também terão IRS a 10%